Geçtiğimiz günlerde Türkiye´de konutta nominal getirinin altı yıl sonra ilk kez mevduat faizi getirisinin altına düşmesiyle konut sektöründeki durgunlukta yeni bir fasıl açılmış oldu. Reel getirinin yani enflasyondan arındırılmış getirinin ise 2012 yılından beri ilk kez % 0 seviyesine geldiğini izledik. Konut sektöründeki durgunluk artık çıplak gözle görülebilir hale gelirken sektörden gelen rakamlar bize ne söylüyor?
KADİRHAN ÖZTÜRK
Özellikle İstanbul'un dış çemberindeki marka projelerde konut balonu var mı tartışmaları uzun zamandır devam ederken bu tartışmaların arasında son altı yılda konut yatırımcısının yüzü güldü. Bazı bölgelerde yıllık % 50 seviyesinde yaşanan fiyat artışları yatırımcının iştahını daha da artırırken son zamanlarda mevduat faizlerinin yükselmesinin de etkisiyle konut sektörüne bir durgunluk yaşanıyor.
Piyasalarda elindeki nakit parayı düzenli olarak konut sektöründe değerlendiren yatırımcının yüksek miktarlı mevduat faizlerinde % 16'lı seviyelerin görülmesi ile bekleyişe geçmesinin yatırım amacıyla yapılan konut alımlarını oldukça sert etkilediği konuşuluyor.
Konut sektöründe yapılan bir yatırımın inşaat firması açısından kendini ortalama iki yıl gibi bir sürede amorti etmesi de bu sektörün en önemli cazibelerinden biriyken, bu cazibe ile sektöre asıl işi inşaat olmayan başka büyük firmaların katılması ve pastadan daha fazla pay kapabilmek için arzı oldukça artırmaları da sektördeki durgunluğun bir başka nedeni. Diğer taraftan kentsel dönüşüm projelerinin ilk etaplarının yavaş yavaş bitmesi ile artan boş konutlar da fiyatları düşürüyor. Örneğin Kadıköy'de yıkılan eski beş katlı binaların yerine yapılan 15-20 katlı yapılar haliyle arzı artırıyor ve fiyatları düşürüyor. Fiyatlar düşmese bile en azından konutun satılıkta kalma süresi artarken bu da firmaların nakit sıkışıklığı içerisine girmesine neden oluyor. Bu sebeple orta vadede fiyatlar düşürülüyor.
Yukarıda TCMB'nin yayınladığı yeni konut fiyat endeksinin aylara göre değişimini görüyoruz. Bu fiyat endeksinde yeni konutların son bir yılda ortalama olarak % 11.85 civarında bir artış gösterdiğini görüyoruz. (Son bir yıl enflasyon rakamına bakarsak reel getiri yok.)
Yeni olmayan konut fiyatlarının ise son bir yılda ortalama % 13.75 civarında bir artış kaydettiğini görüyoruz. Yeni olmayan konutların yenilere göre % 2 daha zayıf bir performans sergilediğini izliyoruz.
Bu da bize yeni projelerde ve özellikle marka projelerdeki bazı abartılı fiyatların konuttaki muhtemel primi önceden fiyatlaması neticesinde oluşabileceğini gösteriyor. İkinci el konutlarda artık fiyatın oturması nedeniyle yükseliş daha sağlıklı bir şekilde gerçekleşirken, yeni evlerin bitmesinin ikinci elde de bir takım problemler yarattığını Mayıs 2016'da % 15 yıllık getirinden 2017'de % 13'lere kadar düşmesi ile anlıyoruz.
Sonuç olarak konut sektöründe arzın mutlaka azaltılması ve yeni projelere temkinli olarak başlanması gerekiyor. Konutta faizin 20 yıla kadar uzatılmasının da fazla işe yaramadığı görüldüğüne göre mutlaka arz tarafından bir kesintiye gidilmesi gerekiyor. Bu gerçekleşmediği takdirde durgunluğun devam etmesi muhtemel. Gelecek haftalarda yeni verilerin açıklanması ile satış rakamlarına ve talep tarafına daha detaylı olarak değineceğim.
