Bu köşede Eylül 2017’de konut sektörünündeki durgunluğu ele almış, özellikle arz tarafında mutlaka sınırlamaya gidilemesi gerektiğini söylemiştim. Son bir – iki yıldır, inşaatla ilgili herhangi bir derneğin başkanının konut alımı ile ilgili “bu fırsat kaçmaz”, “kısa zaman içerisinde fiyatların tekrar yükselişe geçmesini bekliyoruz” gibi açıklamaları sık sık görüyoruz. “Konut almak için doğru zaman mı?” sorusunun ise herkes için farklı bir cevabı var.
Önceki yazılarımda, demografik nedenlerden dolayı konut piyasasında çok sert fiyat düşüşleri beklemediğimi, ancak Türkiye’de konutun altın çağının bittiğini ve getirilerin enflasyonun altında kalmaya başladığını, reel getirilerin ise İstanbul’da negatife dönmek üzere olduğunu tablolar eşliğinde anlatmıştım.
Bugün İstanbul’da konut fiyatlarına baktığımızda, son bir buçuk yıldır neredeyse hiç artış yaşanmadığını, aşırı balon oluşan semtlerde ise düşüşler yaşandığını görüyoruz. Ben fiyatların TL bazında yarı yarıya inmesi ya da yüzde 30 civarı bir düşüş yaşanmasını bekleyen grupta hiçbir zaman olmadım. Beklediğim şekilde, konutta fiyatlar durarak, artan enflasyonla birlikte fiyatlar reel olarak düşmüş oldu. Önümüzdeki dönemde de, çalkantılı ekonomik görünüm haricinde konut sektörünün önünde birbiri ile bağlantılı iki temel sorun olduğunu düşünüyorum.
1-YATIRIM AMACIYLA KONUT ALAN KESİMİN DOLARA YÖNELMESİ VE ARZ-TALEP UYUŞMAZLIĞI
Borsadaki çoğu şirketin piyasa değeri ile defter değeri arasında piyasa değeri lehine bir orantısızlık olduğunu görürüz. Bu orantısızlık finansal piyasaların doğal mekanizması gereği, şirketlere spekülatif olarak yatırım yapan yatırımcıların oluşturduğu bir köpükten kaynaklanır. Bu köpük artık o kadar olağan karşılanmıştır ki, finansal piyasalar belli bir oranda köpüğü fiyatların kendisi olarak görmektedir. Türkiye’de konut sektöründe de, gerek proje üzerinden konutu ucuza alıp proje bittiğinde belli oranda kâr sağlamaya çalışanlar, gerek orta vadeli yatırım amacıyla konut alanlar konut piyasasını yukarıda borsa örneğinde anlattığıma benzer şekilde canlı tuttular. İnsanların büyük bölümü iki sene önce aldığı konutun değerinin yüzde 50 arttığını dostlarına söyledi, mutlu oldular ancak bu kârı realize etmediler. Şimdi geldiğimiz noktada TL faizleri yüzde 20 seviyelerini geçmişken, yüksek miktarda bir konut arz fazlası varken bu bahsettiğim konut yatırımcısı haliyle elini projelerden, konut yatırımlarından çekti. Birçoğu da dolara yöneldi. Dolayısıyla konut piyasası sadece ihtiyaç nedeniyle konut alanların eline kaldı. Bu da az önce belirttiğim piyasa değeri ile defter değerinin yaklaşmasına neden oldu. Fakat sermaye sahibi bu zengin kitleye göre yapılan yüksek fiyatlı gayrimenkuller, ihtiyaçtan dolayı konut almak isteyen kitle için oldukça pahalıydı. İşte son zamanlarda sürekli söylenen “Orta gelir grubu için konut üretmek gerekli” sözlerinin temeli bu. Zenginler daha fazla konut almak istemiyor, konut almaya hevesli orta gelir ise bu fiyatları karşılayabilecek durumda değil. Evet demografik talep var ancak, arz ve talep buluşamıyor. Türkiye’de konut sektörünün en önemli sorunlarından birinin bu olduğunu düşünüyorum. Beklentim ise yüksek enflasyona rağmen konut fiyatlarının nominal olarak en az bir yıl kadar daha sabit kalması ya da yüzde 5 civarında değer kaybetmesi ve fiyatların reel olarak düşmeye devam etmesi ile bu stokların bir kısmının orta-üst gelir grubu tarafından eritilmesi.
2-ARTAN MALİYETLER VE AZALAN KÂR MARJLARI
Dolar fiyatları bir - iki yıl önceki seviyelerindeyken, başta demir olmak üzere bazı iç malzemeler de dahil olmak üzere maliyetler çok daha düşüktü. İnşaatta kullanılan malzemelerin çoğunun yerli olması yalanına asla inanmayın derim çünkü inşaata beton götüren beton mikserinden tutun, o inşaat için harcanan motorinden eskiyen kepçenin amortismanına kadar her şey dolarla. Bu sebeple inşaat maliyetleri artarken, aynı karj marjını korumak için fiyatlar malumunuz olan nedenlerle arttırılamıyor. Bunu daha önce verdiğim Uganda’daki gökdelen örneği ile açıklamak sanırım doğru olacak. Uganda’da ortalama 1 milyon dolar maliyetle daireler üretebilirsiniz ancak gökdelen dairelerini 500 bin dolara dahi satacak insan bulmanız oldukça zordur. Alım gücünün dolar bazında giderek düşmesiyle birlikte, bu binalarda oturabilecek potansiyel insan sayısı da oldukça düştü. Geliri TL olan bir insan grubuna, Alman marka asansörleri olan, İtalyan marka muslukları olan binaları satmak elbette çok zor bu dönemde. Dolar maliyetleri ile bina yapan müteahhitler, teknik olarak dolar bozup TL almış oldular. Önümüzdeki dönemde bunun maliyetine en çok katlanacak olanlar da, bu müteahhitler ya da bunlara kredi verenler olacak. (Burada şunu belirtmeden geçemeyeceğim dostlar; döviz üzerinden fiyat belirlenen gayrimenkullerden uzak durun. Üzerinde Türkiye Cumhuriyeti tapusu olan bir varlık haliyle bir TL varlıktır ve dolar 6,5 seviyesine geldiğinde, gayrimenkulün fiyatı doların 3,5 seviyesindeki fiyatıyla aynı olması mümkün değildir. Benim malımın fiyatı dolarla diyen satıcılara teşekkür edip onlara gerçeklerle yüzleşmesi için biraz daha zaman verin.)
Son özet: ‘Gayrimenkulde durgunluk devam edecek mi?’ başlıklı yazımın üzerinden bir yıldan fazla süre geçtikten sonra diyorum ki, evet bu şartlar altında durgunluğun devam etmemesi için hiçbir neden yok. Bu noktada “Ev alınır mı?” sorusunun elbette herkes için farklı cevabı var. Enflasyonun oldukça altındaki kampanyalı faiz oranlarından yararlanmak ve yatırım için değil ikamet amaçlı bir ev alınmak isteniyorsa ciddi ciddi masaya yatırılabilir. Ancak kampanyalı olarak satılan proje fiyatlarının da zaten olması gerekenden yüksek olduğunu hesaba katın derim. Yatırım amaçlı olarak ise, yıl başından bu yana yüzde 68 üzerinde yükselen dolar, yıllık yüzde 20’leri geçen bir mevduat faizi var. Sanırım bunun üzerine bir şey söylemeye gerek yok.
