Türkiye`de Konut Sorunu ve Mortgage

Türkiye ekonomisinde iyimser bir havanın oluşması ve faizlerin düşmeye başlaması ile birlikte gayrimenkul yeniden yatırımcıların gündemine geldi. Konut kredilerinin faizleri düştü, vadeleri uzadı. 2006 yılından yürürlüğe girecek olan uzun vadeli ipotek kredisi veya diğer adı ile mortgage sisteminin, Türkiye’nin konut sorununu çözeceği düşünülüyor

Nüfus ve kentleşmenin artması, köyden kente göç, genç nüfus ve evlenmemiş insan sayısının artışı, bölünen ve birey sayısı giderek azalan aileler konut talebinde büyük bir artışa neden olmuştur. Ancak, mevcut konut sunumunun hazır olmaması, konut yapılacak yeterli sayıda altyapılı arsa üretilememesi ve kişilerin konut gereksinimini, hazine arazileri veya kendilerine ait olmayan planlama ve altyapıdan yoksun araziler üzerinde sağlamaları sonucunda gecekondulaşma ortaya çıkmıştır.
Günümüzde, konut sektöründe her yıl yaklaşık 300.000 yeni konuta gereksinim olduğu, mevcut durumda yaklaşık 500.000 konut açığı bulunduğu ve buna karşılık konut finansmanının sadece %3’ünün mali piyasalardan karşılandığı görülmektedir. Konut sektörüne sağlanan kaynaklar, bu kaynakların dağıtımındaki yanlışlıklar, stratejik planlama hataları, kalıcı ve sürdürülebilir mekanizmaların kurulamaması, ekonomik istikrarsızlık gibi nedenlerle konut finansmanı Türkiye’de hala çözülememiş bir sorundur. Ülkemizde yeterince kurumsallaşmış bir konut finansman sisteminin olmamasından dolayı, konut finansmanı çoğunlukla hane halklarının kendi birikimleri, yakınlarına veya konut yapımcılarına borçlanmaları yoluyla sağlanmaktadır.
Konut sorununu çözmek için konut politikaları son yıllarda özellikle konut finansman modellerinin geliştirilmesine yönelmiştir. Ancak, 2004 yılına kadar Türkiye ekonomisinin en belirgin özelliklerinden biri olan sürekli ve yüksek oranlı enflasyon, orta ve uzun vadeli finansman sistemine ihtiyaç duyan konut finansmanını da olumsuz yönde etkilemiştir.
1980’lerde başlayan özel konut finansman programları ticari bankacılığın yan ürünleri olarak ortaya çıkmıştır. Bankaların kaynaklarını, topladıkları kısa vadeli ve yüksek faizli mevduatlardan sağlamaları, kredi maliyetlerini yükseltmiştir. Böylece, özellikleri gereği düşük faizli, orta veya uzun vadeli sunulması gereken konut kredileri, yüksek faiz oranları nedeniyle küçük hacimli ve en çok beş yıl vadeli sunulabilmiştir.
Konut finansmanını amacı, konut satın almak isteyen kişilere ya da büyük konut projeleri gerçekleştirecek şirketlere, ihtiyaç duydukları fonların sağlanmasıdır. İyi bir konut finansman sistemi ile fon fazlası olan kesimden kaynak aktarımı yapılarak, konut ediniminin kolaylaşması, konut arzının artması ve konut niteliğinin geliştirilmesi sağlanır. Bunu için devlet, mali kuruluşlar, konut üreticisi, sigorta kurumları ve hane halkı arasında dengeli ilişkinin kurulması gerekmektedir.
Konut finansman sistemleri içerisinde finansal ürün olarak en gelişmiş olanı uzun vadeli ipotek kredisi (mortgage) yöntemidir. Bu yöntem, genellikle satın alma gücü sınırlı olan orta sınıfa yönelik bir konut edindirme sistemidir.
Mortgage, konut alanlara uzun vadede kira öder gibi taksitlerini ödeme olanağı veren bir sistemdir. Banka, satın alınmak istenen konut bedelinin belirli bir miktarını peşin ödeyen konut alıcısına, kalan tutar için uzun vadeli kredi açar ve güvence olarak satın alınan konut üzerine ipotek düzenler. Gayrimenkul hukuku açısından kredinin geri ödenmemesi haline bağlı olarak teminat verilmesi, doğal olarak sistemin en önemli noktalarından biridir.
Uzun vadeli ipotek kredisi (Mortgage) sistemi genellikle:
1. Kaynak sağlayanlar (Yatırımcılar),
2. Kredi kurumları (Finans kuruluşları),
3. Kullanıcılar (Vatandaşlar, Gayrimenkul yatırım şirketleri),
4. Devlet ve
5. Sigorta şirketleri olmak üzere beş öğeden oluşmaktadır.
Uzun vadeli ipotek kredisi sisteminin sağlıklı olarak işlemesinde, sigortanın büyük payı vardır. Konut ile ilgili (yangın, deprem vs.) sigortalar, kredi sigortaları, borçlular için hayat sigortaları, sistemin zorunlu ayrılmaz birer parçasıdırlar.
Konut finansmanı uygulamaları, ekonomik ve sosyal durum, uygulanan politik rejim, tüketici alışkanlıkları, kişi başına düşen milli gelir (per capita GDP), kredi ve sermaye piyasalarının olgunlaşması gibi etkenlere bağlı olarak ülkeden ülkeye farklılıklar göstermektedir. Bu nedenle bir ülkenin konut sorununun çözümü, o ülkenin koşullarına göre hazırlanmış ve piyasa dinamiklarine dayanan kurumsal bir konut finansman sistemine sahip olmasına bağlıdır. Konut finansman sistemleri içerisinde en yaygını olan mortgage sistemi için de farklı ülkelerde farklı modeller kullanılmaktadır. Bu modellerden en yaygın olarak kullanılanları FHLB (Federal Home Loan Banks Model) Modeli, Prandbrief Modeli, Fannie Mae (Kredi satışı) Modeli ve Fannie Mae (Kredi/İpoteğe dayalı menkul kıymet takası) Modeli’dir. Türkiye’de uygulanması tasarlanan mortgage modeli Pandbrief ve Fannie Mae modellerinin bir sentezidir.

Türkiye’de Mortgage Sistemi’nin
İşleyişi
1. Konut sahibi olmak isteyen vatandaş ödeme gücüne göre bir konut almaya karar verecek.
2. Mortgage Kanunu’na göre "Gayrimenkul Değerleme Uzmanları" alınacak evin değerini belirleyecek.
3. İpotekli konutlar zorunlu olarak sigortalandırılacak. Yurtdışında Mortgage Title Insurance (MTI) adı verilen Gayrimenkul Mülkiyet Garanti Sigortası (GMGS), ülkeden ülkeye farklılıklar göstermekle birlikte, genel olarak kredi verilerek ipotek altına alınan gayrimenkulun tapu sicil kayıtlarının temiz olduğunu ve ipoteğin nakde çevrilmek istendiğinde bir sorun çıkmayacağını garanti eden ve aksi durumlardaki zararı kapsama almaktadır.
4. Satın alım sırasında evin değerinin en az %25’i peşin ödenecek.
5. Geri kalan kısım için vatandaş bankadan mortgage (ipotek) kredisi talep edecek ve ödemenin geri kalan kısmını bu kredi ile yapacak. Mortgage kredisinde sabit ya da değişken faiz seçeneği olacak. Sabit faizli kredide bir ya da birden fazla ödeme vadesinden önce yapılabilecek. Bu durumda İFK tüketiciden erken ödeme ücreti isteyebilecek. Değişken faizli kredilerde İFK herhangi bir erken ödeme ücreti talep etmeyecek.
6. Vatandaş aldığı krediyi mevcut kira bedeli kadar aylık taksitlerle 20ᆲ yılda ödeyecek ve ev sahibi olacak.
7. Konut kredisi talep eden vatandaş, taksitleri ödeyememe ihtimaline karşın sigorta yaptıracak. Aynı zamanda vefat nedeniyle ödeyememe ihtimaline karşın hayat sigortası da yaptıracak.
8. Banka, mortgage kredisi karşılığında ipotek senedi düzenleyecek.
9. İpotek senetleri bir havuzda toplanacak.
10. Banka, portföylerindeki ipotek senetlerini komisyon karşılığında İpotek Finans Kuruluşlar’ına (İFK) devredecek ya da kendi bünyesinde tutarak sermaye piyasalarına menkul kıymetleştirme yolu ile arz edecek. İFK'nın yüzde 49'u devlet (kamu bankaları ve TOKİ), yüzde 51'i özel sektöre (yerli ve yabancı bankalar ya da özel finans kuruluşları) ait olacak.
11. İFK, ipotek senetlerini menkul kıymete dönüşterecek ve senet üzerinden varlığa dayalı menkul kıymet (VDMK) ihraç edecek.
12. İpotek Yatırım Kuruluşları (İYK) da alacağa dayalı menkul kıymetleri borsada ihraç edecek. Bu kağıtlara yatırımcılar ilgi gösterdikçe, İYK daha fazla mortgage kredisini üzerine alabilecek ve sistem yavaş yavaş büyüyecek.
13. Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Vatandaş iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayimenkulun elden çıkarılması gerekecek.
14. Konut finansmanını kolaylaştırıp yaygınlaştırmak için getirilen Mortgage siteminde Hazine garantisi yer almayacak. Bununla birlikte konut kredisi faizlerinin önemli bir bölümünün ödenen gelir vergisinden düşülmesi yönündeki maddeler de Maliye Bakanlığı’nın itirazı üzerine hazırlanan yasa taslağından çıkarıldı.

Mortgage Sistemi’nin Faydaları
1. Yastık altı olarak tanımlanan birikimlerin ön ödemeler yolu ile mali sektöre, dolayısı ile reel sektöre kazandırılması olanaklı hale gelecek, gerçekleşen üretim artışı ile ülke ekonomisine katkı sağlanacaktır.
2. İnşaat sektörünün emek yoğun olması ve birçok sektörü etkilemesi, yapılan yatırımların çimento ve cam sektörlerinin de gelişimine olumlu katkı sağlayacaktır.
3. Ülkenin niteliksel ve niceliksel konut sorununa cevap verilebilecektir.
4. İpoteğe dayalı finansman sisteminin gündeme getirdiği yapı denetimi, sigorta, yaş sınırlaması ve iskan zorlukları nedeniyle kaçak yapılaşma eğilimi azalacaktır.
5. Yapı sağlığı riski azalacaktır.
6. Sosyal yaşamın kalitesi yükselecektir.
7. Devlet tarafından toplanan vergiler artacaktır.
Türkiye ekonomisinde iyimser bir havanın oluşması, faizlerin düşmeye başlaması ile birlikte gayrimenkul yeniden yatırımcıların gündemine gelmiştir. 2005 yılının ilk altı ayında %132 artış gösteren konut kredilerinin toplam tüketici kredileri içindeki payı %17 seviyesine ulaşmıştır. Konut kredilerindeki bu hızlı artışın mortgage sisteminin yürürlüğe girmesi ile birlikte devam etmesi öngörülmektedir.
Mortgage olarak bilinen "ipotek bankacılığı" sistemi Türkiye'de 2006 yılının başında devreye girmesi planlanmaktadır. Yasal çalışmaların bitirilmesi ile ilk etapta Mortgage kuruluşları oluşturulacak, (Tutulu satış kuruluşu - Konut kredisi kuruluşu) ve bu kuruluşlar daha sonra ev satın almak isteyenlere çeşitli şartlarda ev kredisi sağlayacaklardır.
Mortgage sistemi ülkemizde ev sahibi olmayı düşleyen milyonlarca insanın hayalini kurduğu evi satın almasını sağlayacak, emlak piyasasını hareketlendirecek, inşaat kalitelerini yükseltecektir. Ayrıca ev sahibi olmak için emekli olmayı bekleme devri kapanacak yerine genç yaşlarda ev sahibi olup 30 yıl vadeli ev kredisi alma dönemi başlayacaktır.

Kaynak: DEMİR, Hülya, PALABIYIK, Vildan Kurt.
"Konut Ediniminde Uzun Vadeli İpotek Kredisi Sistemi,"2005