Soli Goldştayn ile gayrimenkul değerlemesi...

İlk kurulan gayrimenkul değerlendirme firmaları arasında yer alıyorsunuz. Bu işi kurma fikri nasıl oluştu?

SOM Değerleme, Ekim 2002 tarihinde kuruldu. Aktif olarak 2003 yılının başında faaliyete geçti. Şirketimiz sektördeki ilklerden. Biz kurulduğumuzda SPK’nın listesinde sadece iki şirket vardı. Sektördeki boşluğun farkındaydık. Gayrimenkul değerleme, fizibilite, en etkin ve verimli kullanım analizi, yer seçim analizi, gayrimenkul yatırım danışmanlığı ve bu konulara ilişkin piyasa araştırmaları konularında uzmanlaşma yolunda atılan önemli bir adım olarak gerek duyuldu. Doğru bir karardı ve SOM bir ihtisas şirketi oldu.

Şirket olarak verdiğiniz hizmetlerden söz eder misiniz?

SOM Değerleme AŞ’nin temel işlevi herhangi bir kısıtlayıcı neden ve baskı altında olmadan gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı hakların değerlerini tespit etmek, en etkin ve verimli kullanım analizi, yer seçimi analizi, gayrimenkul yatırım danışmanlığı ve bu konulara ilişkin piyasa araştırmaları yapmak, gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi aşamasında yatırımcıları yönlendirebilecek fizibilite raporları hazırlamaktadır.

Şirketimizin teknik müdürlük biriminde, özel projeler ve değerleme olmak üzere iki departman bulunmaktadır. Değerleme biriminde daha çok banka kredileri ya da bayilik teminatı olan firmaların teminatlarına yönelik değerleme raporları hazırlanıyor. Özel projeler biriminde ise fizibiliteler, en etkin ve verimli kullanım analizleri, mağaza karmaları, alışveriş merkezleri, karma kullanımlar gibi daha geniş kapsamlı projeler yürütülüyor.

Şirket olarak birçok alışveriş merkezi, iş merkezi, endüstri tesisi, fabrika, depolama tesisi, sağlık tesisi, konaklama tesisi, turistik tesis, konut, arsa, arazi ile ilgili değerleme ve fizibilite çalışmasına imza attık.

Değerleme uzmanı bir konutta ekspertiz çalışması yaparken nelere dikkat eder? Hangi yöntemleri  kullanır?

Gayrimenkul değerleme uzmanı; değerleme prosedüründe genel olarak üç farklı yöntem kullanır.  İlki emsal satışların karşılaştırılması, ikincisi ikame maliyet ve son olarak da gelir kapitalizasyonudur. Bir konut değerlemesi söz konusu ise “Emsal Satışların Karşılaştırılması” yaklaşımının kullanılması çoğunlukla yeterlidir.  Bir konut değerlemesinde dikkat edilmesi gereken konular; binanın yaşı, dairenin bakımlılık durumu, manzarası, yönü, kullanışlılığı, kaçıncı kat olduğu, kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, otopark sayısı, ısınma sistemi, güvenlik, teknik ve sosyal altyapı yeterliliği vb. olarak sayılabilir.

Ekspertizin püf noktaları nelerdir?

Ekspertiz genel olarak değer tespit etme işi olarak bilinir. Raporun sonucunda bir değer takdiri yer alır, ancak raporun amacı sadece değer tespiti değildir. Değerleme raporu, ekspertiz yapılması için, size gönderilen tapunun adresinin tespiti, imar durumu ve tapudaki yasal kısıtlamaları, çevresel özellikleri ve binanın yapısal özelliklerini de içeren kompleks bir çalışmadır.

İmar arşiv dosyası ve imar durumu incelenmeden değer tespiti yapamazsınız. Örnek olarak; teminata konu olacak kat irtifakı kurulmuş fakat kat mülkiyetine geçmemiş bir mülkü değerliyorsunuz, iskan belgesi alıp almadığına bakmak zorundasınız. Projeye uygun olarak yapılmamış olma riski ve bundan kaynaklanan yıkım kararı bulunabilir. Bu da mülkün güçlü bir teminat olma durumunu azaltır.  Veya tapu kayıtlarında bir tedbir vardır ve tedbir kaldırılmadan mülkü satmak, ipotek tesis etmek mümkün değildir.

Ekspertizin püf noktalarını şöyle sıralayabiliriz: Doğru yer tespiti, imar durumu incelemesi, tapu takyidatı ve doğru fiyat

Değerlendirme sonucu ortaya çıkarılan raporlar hangi amaçlarla nerelerde kullanılıyor?

Talepler çoğunlukla, konut kredisi ve ticari krediler kapsamında bankalardan, leasing şirketlerinden, teminat işlemleri karşılığında teminat olarak gayrimenkul ipoteği alan bayilik teşkilatına sahip firmalardan, inşaat şirketlerinden, sigorta şirketlerinden, yerli ve yabancı yatırımcılardan  geliyor. Şirketler de bilânço dönemlerinde ve kira kontratlarının yenilenme dönemlerinde, yatırım kararlarında ve fizibilite aşamasında firmamıza müracaat ediyorlar. Büyük sanayi ve turizm şirketlerinden gelen talepler fabrikalar, tatil köyleri, konaklama tesisleri gibi mülkleri içeriyor.

Kurumsal firmaların yanı sıra bireysel taleplerde mevcut. Genellikle yatırım kararı verme aşamasında olup, doğru bir iş yaptığından emin olmak isteyen bilinçli tüketiciden talep geliyor. Miras ve mal paylaşımları içinde oldukça fazla talep alıyoruz.

Sektörün sorunları nelerdir?

Sektörün en önemli sorunlarından biri; bilgi ve belge temininde yaşanılan zorluklardır. Özellikle konut kredileri kapsamındaki değerleme raporlarının çok hızlı üretilmesi beklenir. Satış anlık verilen bir karar olup, çok hızlı tamamlanması gerekir. Gayrimenkul danışmanı bir an önce satışını tamamlama, alıcı bir an önce yeni evine kavuşma, satıcı bir an önce parasını alma, kredi veren kurumda bir an önce kredi kullandırabilme telaşındadır.  Değerleme uzmanı ise; doğru verilere erişme ve raporunu sonuca ulaştırmak için son derece titiz ve hızlı çalışmak zorundadır. Her değerleme raporu için belediyeler ve tapu müdürlükleri, bazen koruma kurulu vb. başka kurumlardan bilgi almak zorundadır. Ama maalesef Türkiye’de tapu kayıtları başta olmak üzere, herşey gizli. Tapu müdürlükleri, bazen kütüğü açıp size bilgi vermek için mülk sahibinden noter tasdikli vekaletname ister, halbuki özellikle konut kredileri aşamasında, siz sadece krediyi kullanan kişi ile karşılaşırsınız, konut sahibi ile irtibata geçmeniz çoğu kez imkansızdır. Ne yazık ki, bunun işin değerleme prosedüründe rolü olan bankacının, alıcının ve satıcının bunun için vakti yoktur.

Bu sektör Türkiye'de yeni gelişen bir iş alanı. İnşaat Mühendisleri, şehir planlamacıları için yeni bir sektör gelişiyor diyebilir miyiz? 

Evet, kesinlikle. Her disiplinden bu işi yapmaya istekliler var. Şirketimizde de çok sayıda, şehir plancısı, harita mühendisi, inşaat mühendisi, mimar ve ekonomist çalışıyor. 

 Bu alanda çalışmak isteyen gençlere ne gibi imkânlar sunuyorsunuz?

Mezuniyet öncesi staj imkânı sağlıyoruz.