Maliye Bakanlığının 2 milyon TL´ye kadar ilk defa konut sahibi olacaklar için açıkladığı düşük faizli konut kredisi teşviği sonrasında konut fiyatlarında bir artış daha meydana gelmesiyle birlikte, gündem yeniden konut fiyatlarındaki artış oldu.
Son iki yılda konut fiyatları bölgelere göre değişmekle birlikte ciddi oranda arttı. Türkiye genelinde konut fiyatlarının artmadığı bir bölge yok. Konut fiyatlarında yaşanan yükselişin nedenlerini en yakın tarihli nedenden en uzağa doğru sıralarsak…
1-Enflasyondan korunma amacıyla yapılan konut yatırımları
Kur korumalı mevduatın açıklanmasının ardından dolardaki yükseliş bir süre azaldı. Ancak yıllık resmi enflasyon %70 seviyelerine gelirken, ÜFE ise %120 civarlarında geziyor. Dolayısıyla çok ciddi bir enflasyon ortamındayız. KKM bir taraftan aralık ayında zirve yapan kurdaki hızlı yükseliş hareketinin önünü keseken, diğer yandan enflasyonun yıllık olarak %70’lere dayanmasına engel olamadı. Bireyler kendilerini enflasyondan korumak için artık dövizi de tercih etmemeye başladı. Diğer taraftan ABD’de de yıllık enflasyonun %8,5 seviyelerine kadar geldiğini düşünürsek, dövizde kalmak USD cinsinden de birikimlerin erimesine neden oluyor. Bunu gören hanehalkı, yatırımlarını direkt olarak konuta yönlendirdi ve bu yolla fiyatlarda ciddi bir artış yaşanıyor.
2-Kurun yükselmesiyle birlikte artan inşaat maliyetleri
Enflasyon yükselirken, inşaat maliyetleri de manşet enflasyondan daha hızlı yükseldi. Küresel olarak artan demir çelik fiyatları, içeride de artan kurla birleşince, fiyatlarda inanılmaz artışlar yaşandı. Diğer taraftan çimento gibi diğer önemli maliyetlerin yanında, seramik ürünlerinden alt yapıya kadar bir ev için aklınıza gelebilecek hemen her üründe %100’ü aşan fiyat artışları yaşandı. COVID süresince ABD’de ahşap fiyatları da çok sert yükseldi ve tarihi zirveleri gördü. Dolayısıyla girdi maliyetlerinin artması fiyatların artmasını kaçınılmaz kıldı.
3-Arzın azalması
Çeşitli sebeplerle, müteahhitler konut üretimi konusunda artık eskisi kadar istekli değil. Enflasyonun %10’un altında olduğu yıllarda müteahhit ürettiği bir yapıda tüm konutları satarak yaklaşık bir – bir buçuk yıl içerisinde elindeki tüm ürünleri satabiliyor ve kar edebiliyordu. Şu an içerisinde bulunduğumuz yüksek enflasyon süreci nedeniyle, sermayenin maliyeti de arttı. Projesine başlanan bir yapı, özellikle büyük site vb cinste yapımı uzun süren bir proje ise, iki yıl sonraki enflasyonu ve diğer koşulları öngörmek çok zorlaştığı için, müteaahitler kredi kullanmak ya da öz sermaye ile yatırım yapmak konusunda isteksiz. Enflasyonun %10’lar civarında gezdiği dönemlerde, bir – bir buçuk yıl sonra nakde döndüklerinde oluşan enflasyonu görmezden gelebiliyorlardı. Fakat şimdi hem enflasyonun yüksekliği hem de ileriye dönük enflasyon beklentilerindeki belirsizlikler, konut arzını baskılayan unsurlardan.
4-Yabancı talebi
Konut yatırımı yaparak Türkiye vatandaşı olmak için gereken minumum yatırım tutarı 250 bin dolardan 400 bin dolara çekildi. Yabancıların aldığı konut toplam konut piyasası içerisinde yaklaşık %4. Yani aslında piyasa belirleyici olmaktan uzak. Fakat yabancıların piyasa olduğunun bilinmesi elbete satış tarafındakiler için bir destek oluşturuyor ve fiyatları yükseltmek için bir neden olabiliyor. Vatandaşlık sınırının hemen altı fiyatlara satılan evlerde de vatandaşlık politikasıyla beraber fiyatını varandaşlığa tamamlama eğilimi olabilir. Bunları tespit etmek zor ancak varsayımlarda bulunabiliriz. Fakat gerçek olan şu ki en kötü ihtimalle %4 civarında ekstra bir talep yaratıyor yabancı satışı.
5-COVID sonrası yeni yaşam tarzının fiyatlara etkisi
Pandemi sürecinde evde çok fazla zaman geçirilmesi ile birlikte dünyanın hemen her yerinde insanların evlere bakış açısı değişti. Evden çalışmanın artması ile birlite bahçeli ya da daha büyük evlere olan talep arttı. Özellikle çocuklı ailelerde ekstra oda ihtiyaçları daha hissedilir hale geldi. Mutfakların daha etkin kullanılması, sektörde hareketlilik yarattı ve pandemide duran üretim nedeniyle arzın azalmasıyla birlikte, konutlarda kullanılan her türlü yenileme malzemesinin de tedariği zorlaştı. Dolayısıyla bir evin içini yenilemek ya da yapmak daha pahalı bir hale geldi.
Sevgili dostlar, geçtiğimiz yıl ABD genelinde konut fiyatları ortalama olarak %30 arttı. Türkiye’de dolar bazlı olarak böyle bir artış söz konusu değil ancak yaşadığımız kur şoklarından sonra TL olarak gelir elde eden halkın çok büyük bir kesimi için konut fiyatları çok sert artmış oldu. Birçok bölgede üç - dört kat artışlar konuşulduğunu eminim sizler de duymuşsunuzdur.
Peki ne olacak?
Küresel olarak yüksek enflasyon en azından bir sene daha bizimle olacak gibi gözüküyor. Dolayısıyla maliyetler kısmında bir düşüş olmasını beklemek zor. Önümüzdeki dönemde fiyatlar tarafında aşağı yönlü bir hareket olabilmesi için, arz tarafında sağlanacak bir gelişme etkili olabilir çünkü diğer maddelerde bir değişiklik ufukta görünmüyor. Görünen o ki, Türkiye’de konut talebi canlı kalmaya devam edecek. Dolayısıyla ben konut fiyatlarında bir düşüş beklemiyorum. Bazı bölgelerdeki çok sert artışlar her zaman olduğu gibi balon mu oluşuyor sorusunu akla getiriyor. Ancak şahsi görüşüm, fiyatlarda bir durgunluk olsa bile sert bir düşüşün olmasının zor olduğu yönünde. Yani özetlemek gerekirse konut fiyatların daha da yukarı gitmesinin, aynı kalması ya da düşmesine göre daha yüksek bir ihtimal olduğunu düşünüyorum.
