2022 yılının özellikle ilk altı ayında konut fiyatları çok sert bir yükseliş gösterdikten sonra yılın son birkaç ayında yatay seyir izlemişti. Şimdi BDKK´nın konut kredileri üzerinde gerçekleştirdiği destek ile tekrar yukarı yönlü ivme kazanması oldukça muhtemel. Artan konut fiyatları ve kiralar neredeyse tüm ülkenin gündemini oluştururken yakın gelecekte konut fiyatlarında bir düşüş gerçekleşmesi oldukça zor.
BDDK kararı ile 1,5 milyon lira olan ikinci el bir evde peşinat 450 bin lira, aylık ödeme de 17 bin liranın üzerinde. Evi olmayan ve orta gelirli grubundakiler için de düşük faizli yeni konut kampanyası ise halen geçerli.
Karar ile sıfır konutta kredi oranları artırıldı. Karardan önce 2 milyon lira ve altında olan konutlar için yüzde 90 kredi kullanımına izin veriliyordu, artık bu oran 5 milyon lira ve üzerindeki konutlar için geçerli olacak.
Değeri 10 milyon lira üzerinde olan konutlarda kredi kullanımı yapılamıyordu. Artık 10 milyon ile 20 milyon lira arasında olan sıfır konutlarda kredi tutarı % 60-70 olarak belirlendi.
Yeni kararların daha pek çok detayı var, uzatmamak için hepsine değinmiyorum ancak bu kredi paketi konut fiyatları üzerinde % 30-35 arası bir artış yaratabilir diye öngörüyorum.
Özellikle büyük şehirlerdeki sıkışıklık ve sürekli yükselen talep konut fiyatlarının düşmesini engelliyor. Bunun yanında enflasyon ortamı da konut fiyatlarına destek veriyor. İçerisinde bulunduğumuz yüksek enflasyon konut maliyetleri kanalıyla fiyatları artırıyor evet ancak enflasyonun konut fiyatlarını artırmasındaki tek kanal bu değil.
Yüksek enflasyon nedeniyle yeni proje geliştirme konusunda inşaat şirketleri de yavaşladı. Alınan inşaat izinlerine baktığımızda bunu rahatlıkla görebiliyoruz. Son iki senedir alınan inşaat izinleri son on yıl ortalamasının altında kalmaya devam ediyor.
Konut üretiminin zirve yaptığı yıllarda, ağırlıklı olarak % 10 civarında bir enflasyon vardı ve faizler oldukça düşüktü. Enflasyonun düşük olması nedeniyle geliştirilen projeler bittiğinde inşaatçılar önemli karlar yazabildi. Fakat şimdi proje başladıktan sonra bitinceye kadar olan dönemde enflasyonda ciddi bir yükseliş gerçekleşiyor. Kur ataklarının olduğu dönemde birçok inşaat malzemesinin fiyatı gün gün bile değişiyordu. Dolayısıyla bu belirsizlik ortamı ve enflasyonun karın bir kısmını yeme riski nedeniyle müteahhitler ve inşaat firmaları proje geliştirmeyi neredeyse durdurdu. Bir dönem televizyonlarda neredeyse iki reklamdan biri yeni konut projelerine aitti. Şimdi baktığımızda o günlerden eser olmadığını görüyoruz.
İşin arz kısmını özetlersek, yüksek enflasyon nedeniyle artan maliyetler ve belirsizlik ortamı, inşaat işinde eskisi kadar cezbedici karların olmaması ya da riskinin artması nedeniyle arz azalmış durumda.
Talep tarafına geldiğimizde, ülkemizin etrafındaki jeopolitik riskler herkesin malumu. Bu riskler ülkemize doğru bir göç dalgasını başlattı. Elbette bu dalganın getirdiği ekstra talep de fiyatları yüksek tutuyor. Bu zaten herkesin düşündüğü bir şey ancak genel olarak yanlış bilinen bir konu var. Yabancıya konut satışının oran olarak düşük olması, konut fiyatlarını yabancıların yükseltmediğini savunanların en önemli argümanlarından biri. Fakat konut piyasasındaki en önemli şeylerden biri ‘emsal’dir. Yabancının bir mahallede ya da bir muhitte satın yüksek fiyattan yaptığı bir satın alma, o bölgedeki konut sahipleri için hemen emsal oluşturuyor. Dolayısıyla emsal olarak bir konutun o fiyata satılması artık mahalle sakinleri ya da site sakinleri için de emsal oluşturuyor ve diğer potansiyeli satıcılar fiyatı bu emsale göre belirliyor. Yabancıya konut satışı oran olarak % 5’in altında olsa da, emsal yoluyla konut fiyatlarında artışa sebep oluyor.
Türkiye’de gayrimenkul yoluyla vatandaşlık satışının talep görmesi sonrası, fiyatlar ciddi yükselip, kur uzun sayılabilecek bir süredir sabit kalınca, döviz bazlı olarak konut fiyatları da tarihi zirvelerine yaklaştı. Son dönemde sektör temsilcileri vatandaşlık için konut alımı ilgisinin yavaş yavaş Portekiz gibi alternatiflere kaydığını belirtiyordu. Fakat Portekiz hükümeti 22 Şubat 2023 tarihinde Portekiz vatandaşlarından gelen konut fiyatlarının çok yükseldiğine yönelik tepkiler nedeniyle altın vize uygulamasını sonlandıracağını açıkladı. Bu durum tekrar Türkiye’deki yabancı konut talebini artırabilir orta vadede. Çünkü Türkiye konut alımı ile direkt olarak vatandaşlık veren ender ülkelerden. Diğer ülkelerin uyguladığı programlarda vatandaşlık hemen verilmiyor, en az iki - üç yıl geçmesi bekleniyor.
Zaten genç nüfusun fazla oluşu, Türkiye’nin en kalabalık neslinin evlenme çağına gelişi ve ailelerin küçülmesi ile artan konut talebine bir de enflasyon ve yabancı talebi eklenmişti. Tüm bunlara ek olarak da yazının başında bahsettiğim BDKK’nın konut kredilerine desteği geldi.
Tüm bunları üstü üste koyduğumuzda konut fiyatlarının yakın gelecekte düşüş göstermesi çok zor görünüyor. Ancak kurda bir yükseliş yaşanırsa, bir ihtimal döviz bazlı olarak bir miktar geri çekilme olabilir.
Yaşadığımız deprem felaketinden beri ancak ilk kez bir yazı kaleme alabildim. Bu felakette hayatını kaybeden tüm vatandaşlarımıza Allahtan rahmet, yakınlarına ve bu felaketten sağ çıkanlara da baş sağlığı diliyorum.
